甘孜日報 2017年06月12日
央金女士：我是一小區(qū)的頂層業(yè)主。由于在下大雨時，房頂會出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象，即使刷了防水涂料也無濟于事，我遂于三個月前加蓋了一層彩色板房。此舉有效達到了防水目的。不曾想，近日，業(yè)主委員會卻以板房超出墻體90公分，存在安全隱患，且《小區(qū)業(yè)主公約》中規(guī)定“未經(jīng)業(yè)主委員會或總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意，任何業(yè)主不得擅自改動房屋共有部分結構，樓頂業(yè)主不得加層”為由堅持要我拆除。請問，業(yè)主委員會的理由成立嗎？
法官解答：雖然您加蓋板房能夠達到防水目的，但業(yè)主委員會同樣有權要求您拆除。一方面，您侵犯了業(yè)主的共有權。根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條和第7條的規(guī)定，屬于業(yè)主共有的部分包括：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第76條第1款第7項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。您所加蓋的板房雖然是在樓頂，但因為樓頂屬于全體業(yè)主共有，您未經(jīng)業(yè)主大會同意而改變房頂結構，且在客觀上存在安全隱患，不僅明顯與之相違，還違反《小區(qū)業(yè)主公約》中的相關規(guī)定。另一方面，業(yè)主委員會有權要求恢復原狀。因為《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持?！贝送猓蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》第2條和第18條分別規(guī)定，住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。因此，您面對房頂滲漏水，完全可以要求使用住宅專項維修資金來維修，而無需自行處理。
值班法官：徐法官
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